Τακτοποίηση Αυθαιρέτων στην Ξάνθη

Στην The Roommates — Τεχνική Εταιρεία ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ Ο.Ε. αναλαμβάνουμε την τακτοποίηση αυθαιρέτων στην Ξάνθη και σε όλη τη Θράκη από το 2011, με τον Ν.4178/2013 αρχικά και σήμερα με τον Ν.4495/2017. Έχουμε ολοκληρώσει υπαγωγές για κατοικίες, διαμερίσματα, καταστήματα, αποθήκες και αγροτικά κτίσματα, καθώς και ελέγχους νομιμότητας για τράπεζες και συμβολαιογράφους. Ξέρουμε δηλαδή τόσο τι θα ζητήσει ο έλεγχος όσο και πώς να τον περάσετε χωρίς εκπλήξεις.

Τι θεωρείται αυθαίρετο και τακτοποιείται

Αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή ή χρήση που διαφέρει από την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, ή που έγινε χωρίς άδεια. Στην Ξάνθη οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις που τακτοποιούμε είναι:

• Κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι και βεράντες που έγιναν δωμάτια.
• Υπόγεια, σοφίτες και πατάρια που χρησιμοποιούνται ως κατοικία ή κατάστημα.
• Προσθήκες ορόφου ή κατ' επέκταση, αποθήκες, γκαράζ, κλειστές πέργκολες.
• Υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους και παραβίαση των αποστάσεων από τα όρια.
• Αλλαγές χρήσης, π.χ. από αποθήκη σε κατοικία ή από κατοικία σε επαγγελματικό χώρο.
• Διαφορετική διαμερισμάτωση και εσωτερικές διαρρυθμίσεις από τα σχέδια της άδειας.
• Κτίσματα σε αγροτεμάχια και εκτός σχεδίου περιοχές χωρίς άδεια.

Ο νόμος κατατάσσει τις αυθαιρεσίες σε πέντε κατηγορίες. Οι κατηγορίες 1 έως 4 (παλαιά κτίσματα προ 1983, μικρές παραβάσεις, αυθαιρεσίες χωρίς υπέρβαση των πολεοδομικών μεγεθών και υπερβάσεις έως ορισμένα ποσοστά) υπάγονται κανονικά. Η κατηγορία 5, δηλαδή οι μεγάλες υπερβάσεις, δεν υπάγεται πλέον. Το πρώτο πράγμα που κάνουμε στην αυτοψία είναι να σας πούμε καθαρά σε ποια κατηγορία ανήκει η δική σας περίπτωση και τι σημαίνει αυτό.

Πότε είναι απαραίτητη η τακτοποίηση

Η τακτοποίηση δεν είναι απλώς «καλό να γίνει». Χωρίς αυτήν, το ακίνητο μένει ουσιαστικά δεσμευμένο. Απαιτείται πριν από:

• Πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς με μεταβίβαση, όπου ο συμβολαιογράφος ζητά βεβαίωση μηχανικού και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
• Ένταξη σε προγράμματα όπως το Εξοικονομώ ή η «Ανακαίνιση Κατοικίας», όπου η κατοικία πρέπει να υφίσταται νόμιμα.
• Έκδοση νέας οικοδομικής άδειας ή άδειας μικρής κλίμακας στο ίδιο ακίνητο.
• Σύνδεση με δίκτυα ρεύματος και νερού, έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού για μίσθωση, ή εκτίμηση για τραπεζικό δάνειο.
• Έλεγχο από την πολεοδομία μετά από καταγγελία, όπου η τακτοποιημένη κατασκευή αποφεύγει το πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης.

Η διαδικασία βήμα προς βήμα

1. Ανάθεση και πρώτη ενημέρωση. Μας στέλνετε ό,τι έχετε: οικοδομική άδεια, σχέδια, συμβόλαιο, Ε9. Σας λέμε άμεσα αν η περίπτωση υπάγεται και τι θα χρειαστεί.
2. Αυτοψία και αποτύπωση. Μετράμε το ακίνητο, φωτογραφίζουμε και εντοπίζουμε κάθε απόκλιση από την άδεια. Ελέγχουμε τον χρόνο κατασκευής με αεροφωτογραφίες και δημόσια έγγραφα.
3. Υπολογισμός προστίμου. Σας παραδίδουμε αναλυτικό υπολογισμό με τις εκπτώσεις και τις μειώσεις που δικαιούστε, ώστε να αποφασίσετε γνωρίζοντας το συνολικό κόστος.
4. Υποβολή στο σύστημα του ΤΕΕ. Δημιουργούμε τη δήλωση στο πληροφοριακό σύστημα αυθαιρέτων, ανεβάζουμε τεχνική έκθεση, φωτογραφίες και υπεύθυνες δηλώσεις, και πληρώνετε το παράβολο. Από εδώ και πέρα το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί.
5. Πληρωμή προστίμου. Εφάπαξ με έκπτωση 20%, ή με προκαταβολή 30% και έκπτωση 10%, ή σε έως 100 μηνιαίες δόσεις.
6. Σχέδια, στατικός έλεγχος και περαίωση. Συντάσσουμε κατόψεις, τομές, διάγραμμα κάλυψης και, όπου απαιτείται, μελέτη στατικής επάρκειας ή δελτίο δομικής τρωτότητας. Με την οριστική περαίωση κλείνει ο φάκελος.

Τι δικαιολογητικά χρειάζονται

Σύμφωνα με το άρθρο 99 του Ν.4495/2017, ο φάκελος υπαγωγής περιλαμβάνει:

• Αίτηση και υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη
• Τελευταία δήλωση Ε9
• Τίτλο ιδιοκτησίας και ΚΑΕΚ
• Οικοδομική άδεια και εγκεκριμένα σχέδια, εφόσον υπάρχουν
• Τεχνική έκθεση μηχανικού
• Φωτογραφίες της κατασκευής
• Κατόψεις, τομές, διάγραμμα κάλυψης, τοπογραφικό
• Αποδεικτικά χρόνου κατασκευής (αεροφωτογραφίες, δημόσια έγγραφα)
• Στατικό έλεγχο ή μελέτη στατικής επάρκειας, όπου απαιτείται
• Έκθεση ηλεκτρομηχανολογικού ελέγχου, για μη κατοικίες
• Παράβολο υπέρ Δημοσίου
• Έντυπο υπολογισμού ειδικού προστίμου

Από όλα αυτά, εσείς φέρνετε μόνο τα έγγραφα ιδιοκτησίας και το Ε9. Τα υπόλοιπα τα συντάσσουμε εμείς. Αν λείπει η άδεια ή τα σχέδια, τα αναζητούμε στο αρχείο της ΥΔΟΜ Ξάνθης.

Πώς υπολογίζεται το πρόστιμο

Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο προκύπτει από την τιμή ζώνης της περιοχής, το εμβαδόν της αυθαιρεσίας και μια σειρά συντελεστών: παλαιότητα, είδος παράβασης (π.χ. αλλαγή χρήσης ή υπέρβαση δόμησης), αν πρόκειται για κύρια κατοικία, αν το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου. Οι χαμηλές τιμές ζώνης της Ξάνθης σε σχέση με τα μεγάλα αστικά κέντρα κρατούν τα πρόστιμα συγκριτικά προσιτά, ιδίως για παλιές κατασκευές. Οι υπαγωγές που γίνονται σήμερα επιβαρύνονται με προσαύξηση σε σχέση με τις αρχικές τιμές του νόμου, γι' αυτό και η αναβολή δεν μειώνει ποτέ το κόστος.

Προβλέπονται μειώσεις για άτομα με αναπηρία, πολύτεκνους, τρίτεκνους, μακροχρόνια ανέργους και δικαιούχους χαμηλών εισοδημάτων, καθώς και για κτίρια που έχουν ή αποκτούν ενεργειακή ή στατική αναβάθμιση. Το παράβολο κλιμακώνεται από 250 ευρώ ανάλογα με το εμβαδόν. Σας δίνουμε πάντα πρώτα τον υπολογισμό και μετά ξεκινά η υποβολή.

Ιδιαιτερότητες στην Ξάνθη

Η Ξάνθη έχει τρεις τύπους περιπτώσεων που χρειάζονται διαφορετικό χειρισμό. Στην Παλιά Πόλη και στους παραδοσιακούς οικισμούς η υπαγωγή απαιτεί επιπλέον γνωμοδότηση για τη μορφολογία του κτιρίου, και όχι κάθε παρέμβαση γίνεται δεκτή. Στις εκτός σχεδίου περιοχές και στα αγροτεμάχια της πεδιάδας και των Πομακοχωρίων συναντάμε συχνά αποθήκες και κατοικίες χωρίς καμία άδεια, όπου η απόδειξη του χρόνου κατασκευής με αεροφωτογραφίες είναι το κρίσιμο βήμα. Στις πολυκατοικίες του κέντρου η συνηθισμένη εικόνα είναι κλειστοί ημιυπαίθριοι και αλλαγές διαμερισμάτωσης, που τακτοποιούνται σχετικά απλά. Επειδή δουλεύουμε καθημερινά με την ΥΔΟΜ Ξάνθης και το Κτηματολόγιο, γνωρίζουμε τι θα ζητηθεί σε κάθε περίπτωση.

Γιατί The Roommates

• Ένα γραφείο για όλα: αυτοψία, υπολογισμός, υποβολή, σχέδια, στατική επάρκεια, ταυτότητα κτιρίου και βεβαίωση μεταβίβασης.
• Εμπειρία από ελέγχους νομιμότητας για τράπεζες, δηλαδή ξέρουμε πώς «διαβάζεται» ένας φάκελος από την άλλη πλευρά.
• Σαφές κόστος πριν ξεκινήσουμε: πρόστιμο, παράβολο και αμοιβή, γραπτά.
• Συνεργασία με τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο σας ώστε η μεταβίβαση να μην καθυστερήσει ούτε μέρα.

Έχετε ακίνητο στην Ξάνθη με ημιυπαίθριο, αποθήκη ή προσθήκη που δεν φαίνεται στην άδεια; Στείλτε μας τα στοιχεία του ή καλέστε στο 25410 70511. Θα σας πούμε σε ποια κατηγορία ανήκει, τι θα κοστίσει και πόσο θα πάρει, χωρίς καμία δέσμευση.